Comment payer moins d’impôts avec la défiscalisation immobilière ?

Avec les dispositifs de défiscalisation immobilière, il est possible de bénéficier de réduction d’impôts conséquentes lors d’un investissement immobilier en France. Ces avantages fiscaux sont un moyen de permettre aux particuliers d’obtenir des conditions d’investissements plus favorables. Ainsi, les investisseurs immobiliers peuvent réduire leurs impôts par le biais du principe de la défiscalisation immobilière.

En effet, ces mesures visent essentiellement à encourager l’investissement immobilier. L’État ne pouvant financer à lui seul la construction de logements nécessaires à combler la demande locative, ces mesures contribuent à soulager les investisseurs privés. Par conséquent, ceux-ci bénéficient en contrepartie de leur investissement d’une défiscalisation afin de payer moins d’impôts. Bien évidemment, ces réductions d’impôts sont soumises au respect de conditions spécifiques et de normes de construction selon les dispositifs utilisés. Cela suppose que pour en bénéficier, l’investisseur doit choisir le dispositif de défiscalisation qui convient le mieux à son investissement.

✔️ Les dispositifs de défiscalisation immobilière pour payer moins d'impôts :

La loi Pinel : une aide à l’investissement dans l’immobilier neuf

Les dispositions de la loi Pinel

Avec la loi Pinel, il vous est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 12 % à 18 % voire 21 %. La réduction se fera sur la valeur du bien lorsque vous louez le bien immobilier neuf pendant un temps minimal de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La récupération s’opèrera sur la durée de mise en location du bien immobilier. Soit à hauteur de 2 % annuellement pour les 9 premières années, et 1 % supplémentaire, annuellement jusqu’à 12 ans. Le montant de l’investissement ouvrant droit à la défiscalisation est cependant plafonné à une valeur à 300 000 €.

Détails des conditions d’application de la loi Pinel

L’investisseur immobilier qui désire bénéficier des avantages de la loi Pinel doit réunir les conditions suivantes :

En l’espèce, la loi Pinel est sujette à un plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Les limites de la loi Pinel

La loi de défiscalisation Pinel précise que le logement ne peut observer une vacance locative au-delà d’un an après sa mise en location. Auquel cas l’investisseur ne pourra plus bénéficier des avantages de la loi. Il convient alors que le bien immobilier objet de location soit situé dans une zone où la demande locative est réelle. Il est également recommandé de chiffrer son investissement en tenant compte du plafonnement des loyers afin de s’assurer de la rentabilité de son investissement.

La loi Pinel Outre-mer : pour investir dans l’immobilier neuf outre-mer

L’application de la Loi Pinel en territoire d’Outre-Mer

La différence avec la loi Pinel en métropole se situe au niveau des montants de défiscalisation. En Outre-Mer, les réductions d’impôts sont plus élevées. En effet, vous avez la possibilité de défiscaliser entre 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du bien. Et ceci sur la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). En chiffre, cela représente 11 % de plus que la loi Pinel classique. La valeur maximale du bien prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt Pinel outre-mer reste inchangée à 300 000 €. Par ailleurs, le plafonnement des niches fiscales est de 18 000 € en Outre-mer.

Comment bénéficier de la loi Pinel outre-mer

Le bénéfice des avantages fiscaux de la loi Pinel outre-mer est subordonné aux conditions suivantes :

Les limites de la loi Pinel en Outre-Mer

A l’instar de la loi Pinel classique, en Outre-Mer, le bien doit être loué pendant six, neuf ou douze ans dans l’année qui suit son achèvement. Cela suppose que l’investisseur immobilier a su choisir un emplacement qui correspond à une demande locative effective.

La loi Bouvard : défiscaliser en investissant dans un logement meublé

L’application de la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard autorise une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien sur une période de 9 ans à 12 ans. La valeur prise en compte pour le calcul de la défiscalisation étant, une fois de plus, plafonnée à 300 000 €. Avec cette loi, vous obtenez un remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement. Cette loi de défiscalisation immobilière est sujette au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 € annuellement.

Avec la loi Censi-Bouvard, la gestion du bien est confiée à un exploitant. Cela vous évite les pressions logistiques et administratives. Grâce à ce dispositif, vous n’avez plus des soucis d’impayés ou de vacances locatives.

Les modalités de la loi Censi-Bouvard

Le bénéfice de cette loi est subordonné aux conditions suivantes :

Les limites de la loi Censi-Bouvard

A priori, vous n’avez pas des soucis liés à la gestion de bien immobilier classique. Toutefois, il est important de bien identifier l’exploitant de votre bien. Si ce dernier est en difficulté, cela peut être préjudiciable pour vous. Outre cet aspect, il vous sera plus difficile de revendre un bien immobilier dans une résidence de service, même s’il existe des professionnels spécialisés dans ce domaine.

Le statut du Loueur en meublé pour se créer une rente locative défiscalisée

Les avantages liés à l’application du régime du Loueur en meublé

Le régime du Loueur en meublé vous permet de faire la déclaration fiscale de vos revenus locatifs suivant deux options : le régime micro-Bic vous permet d’imputer un forfait de 50 % de charges sur les loyers ; le régime réel permet de déclarer vos charges effectivement payées et d’y inclure le prix d’acquisition du bien sous forme d’amortissements.

L’option du régime réel vous permet donc d’imputer les amortissements de vos loyers perçus et ainsi de réduire d’autant le montant de votre revenu imposable. Dans certaines villes à faible rendement locatif comme Paris ou Lyon, vous pouvez diminuer vos impôts fonciers presque intégralement grâce à ce dispositif.

La particularité de ce régime est qu’il s’obtient sans contrainte de zonage. De même, il n’existe pas de condition de ressources sur les revenus des loyers. Il est bien sûr possible de mettre en location plusieurs biens sous ce régime.

Différences entre Loueur en meublé professionnel et non professionnel

Trois conditions permettent de différencier ces deux régimes. Pour passer en Loueur en meublé professionnel :

Contrairement au Loueur en meublé non professionnel, dans certains cas le loueur en meublé professionnel doit s’acquitter des cotisations sociales.

Les limites du régime du Loueur en meublé

Ce régime est le moins risqué des dispositifs d’investissement locatif « aidés » en raison d’absence de contraintes de location, cependant il ne bénéficie pas de réduction d’impôt directe. Il est tout de même conseillé d’investir dans une zone où la demande locative existe réellement et de se renseigner sur le gestionnaire en cas de délégation de la gestion locative.

La loi Malraux pour défiscaliser en investissant dans l’immobilier ancien

Les avantages liés à l’application de la loi Malraux

La loi Malraux offre la possibilité d’investir dans les biens anciens classés nécessitants des rénovations. Ce type d’investissement vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 22 % à 30 % du total des travaux. La limite de défiscalisation par an est de 100 000 € sur une période de 4 ans. Par ailleurs, La loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.

Les modalités de la loi Malraux

Pour profiter des avantages de cette loi, le bien immobilier à rénover doit être situé dans les zones spécifiques. En effet, le bâtiment doit être situé sur un site remarquable, dans un quartier dégradé ou dans une zone présentant une forte concentration d’anciens habitats.

Par ailleurs, l’investisseur doit prendre l’engagement de louer le bien sur une période de 9 années en location nue et sans condition précises et de plafonnement des loyers.

Les risques de la loi Malraux

L’une des obligations liées à la loi Malraux est que la location doit se faire sur 9 ans avant toutes possibilités de revente. C’est donc un investissement à long terme qu’il convient d’évaluer précisément avant de se lancer.

Le déficit foncier pour réduire ses revenus fonciers avec l’immobilier à rénover

La règle du déficit foncier

La règle du déficit foncier est applicable lorsque les charges de vos biens immobiliers excèdent vos revenus locatifs. En le déclarant, vous avez la possibilité de le soustraire aux autres recettes perçues. La limite requise est de 10 700 €. Lorsqu’il y a un surplus, il est possible de le reporter sur 10 ans au maximum. Cette règle est différente du régime du Loueur en meublé car elle s’applique aux dépenses qui ont été effectivement engagées.

Les charges liées aux travaux, aux dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurances, les charges de copropriété à la charge du propriétaire, les intérêts d’emprunt, les frais de gérance où les honoraires de gestion, la taxe foncière peuvent être déduits des revenus locatifs. La règle du déficit foncier n’obéit pas au plafonnement des niches fiscales. Cela suppose donc que vous avez la possibilité de bénéficier d’autres outils de défiscalisation en parallèle.

Les modalités d’application du déficit foncier

Afin de bénéficier de la règle du déficit foncier, il vous faudra choisir le régime réel d’imposition. Cette règle est obligatoire pour les revenus au-delà de 15 000 € et optionnels pour les revenus en dessous. Il vous revient donc d’en faire la demande pour bénéficier de cet avantage fiscal dès lors que vous avez un déficit réel. Par ailleurs, le bien rénové doit être loué vide.

Les limites du déficit foncier

Pour ce dispositif, les travaux d’agrandissement, de construction et de reconstruction ne sont pas pris en compte. Par ailleurs, les logements doivent être séparés. Le déficit foncier n’est applicable que lorsqu’une vacance locative est observée pendant les travaux.

La loi sur les monuments historiques pour investir dans l’immobilier de prestige

Les avantages de l’application de la loi Monuments Historiques

Avec la loi Monuments Historiques, vous pouvez investir dans un bien immobilier identifié à l’inventaire des Monuments Historiques. Cela vous permet de déduire 50 % de vos charges foncières sur vos revenus. Vous pouvez déduire 100 % des coûts des travaux de vos revenus imposables si le monument est ouvert à la visite du public pendant au moins 50 jours par an.

Dans le cas contraire, la déduction s’élèvera à 100 % de la part restant à la charge du propriétaire en cas de travaux subventionnés par l’État. Si ces travaux ne sont pas subventionnés par l’État, la déduction est de 50 %.

Entre autres avantages, vous bénéficiez du déplafonnement complet du montant de la réduction d’impôt et d’une exonération des droits de succession (sous des conditions spécifiques).

Les modalités d’application de la loi Monuments Historiques

Pour pouvoir bénéficier de ces avantages, les travaux que vous consentez à effectuer doivent être autorisés. De même, ces travaux sur le bâtiment devront être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (A.B.F).

Outre ces conditions, le bien doit être conservé au moins pendant 15 ans.

Les risques liés à la loi Monuments Historiques

En l’espèce, il s’agit d’un investissement de long terme (15 ans minimum). Par conséquent, il vous faudra analyser scrupuleusement les implications financières d’un tel investissement afin de vous assurer de sa rentabilité.

La loi Denormandie pour défiscaliser grâce à la rénovation immobilière

Les avantages de l’application de la loi Denormandie

Ce dispositif prend en compte les achats d’immeubles anciens à des fins de rénovation et de mise en location. Cette loi offre des réductions d’impôts tenant compte de la durée de location avec des coefficients définis sur la base « acquisition + travaux ». La base acquisition de bien + travaux est plafonnée à 300 000 € et le dispositif est astreint au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Les modalités et les limites de la loi Denormandie

Pour bénéficier de la loi Denormandie, il faut que :

Les limites de la présente loi se situent au niveau de la mise en location. En effet, la loi Denormandie est applicable dans des centres-villes en rénovation où la demande locative risque d’être plus faible. Il est primordial de se renseigner auprès des agences immobilières locales de la réalité du marché locatif avant d’investir sous ce régime de défiscalisation.

La loi Cosse ancien pour réduire vos revenus fonciers

Les dispositions de la loi Cosse Ancien

Ce dispositif prend en compte la mise en location des logements abordables. Renforcé par la loi Elan du 1er janvier 2019, il vous permet d’obtenir une déduction des revenus fonciers suivant un abattement allant de 15 % à 85 %. Lorsque vous avez un déficit foncier, il est possible de l’imputer sur le revenu total dans la limite de 15 300 €.

Les modalités et les limites du dispositif

Le bénéfice de ce dispositif est subordonné à la signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat. Cette convention précise les conditions sous lesquelles vous pouvez en bénéficier.

Avec ce dispositif, l’abattement varie en fonction de la situation géographique du bâtiment.