Accueil > Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien

Investir dans l'immobilier ancien peut s’avérer être une stratégie particulièrement intéressante, non seulement pour sa valeur patrimoniale, mais aussi pour les nombreux dispositifs de défiscalisation mis à la disposition des investisseurs. La loi Malraux, la loi Monuments Historiques, la loi Denormandie et le Déficit Foncier permettent de réduire considérablement l’imposition tout en contribuant à la restauration et la valorisation de biens anciens. Explorons ces quatre dispositifs majeurs.

La loi Malraux, entrée en vigueur en 1962 sous l'impulsion d'André Malraux, ancien ministre de la Culture, a pour but de préserver le patrimoine architectural français en incitant à la restauration des bâtiments situés dans des quartiers historiques. Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt proportionnelles aux travaux de restauration réalisés.

• Réduction d’impôt : Jusqu'à 30 % des dépenses de restauration pour les biens situés en secteurs sauvegardés, et 22 % pour ceux en ZPPAUP ou en AMVAP.
• Plafond des travaux : Les travaux éligibles sont plafonnés à 400 000 euros sur une période de 4 ans.
• Pas de plafond global des niches fiscales : La défiscalisation Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an.

• Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé ou une zone protégée (ZPPAUP, AMVAP).
• Les travaux doivent être encadrés par les Architectes des Bâtiments de France.
• Le bien doit être loué nu pendant au moins 9 ans après les travaux.

La loi Monuments Historiques (MH) vise à encourager la restauration et la préservation des bâtiments classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Ce dispositif, particulièrement intéressant pour les amateurs de patrimoine, permet aux propriétaires de déduire de leurs revenus l'intégralité des travaux de rénovation effectués sur le bien, sans limitation de montant.

• Déduction totale des travaux : Tous les travaux de rénovation peuvent être déduits des revenus fonciers, et en cas de déficit foncier, des revenus globaux.
• Pas de plafonnement fiscal : Contrairement à de nombreux autres dispositifs, la défiscalisation MH n’est pas soumise à un plafonnement.
• Exonération des droits de succession : Sous certaines conditions, les héritiers peuvent bénéficier d’une exonération des droits de succession pour les biens classés MH.

• Le bien doit être classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques.
• Les travaux doivent être validés par les services compétents du patrimoine.
• Le bien doit être conservé pendant au moins 15 ans par le propriétaire.
• La mise en location n’est pas obligatoire, mais en cas de location, celle-ci doit être effectuée sans limitation de durée.

La loi Denormandie, mise en place en 2019, est un dispositif destiné à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines villes et communes éligibles. Ce dispositif a été conçu dans le cadre du plan "Action Cœur de Ville", qui vise à revitaliser les centres-villes dégradés en France. La loi Denormandie offre une réduction d'impôt aux investisseurs qui rénovent des biens anciens pour les remettre en location.

• Réduction d’impôt : La réduction varie entre 12 % et 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
• Conditions souples : Ce dispositif s’applique aux logements situés dans les zones éligibles nécessitant des rénovations, sans conditions patrimoniales comme la loi Malraux.

• Le bien doit être situé dans l’une des communes éligibles au dispositif.
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux).
• Le bien doit être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, selon le niveau de réduction d’impôt souhaité.
• Le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 euros.

Le Déficit Foncier est un dispositif de défiscalisation spécifique qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire les charges foncières excédant les revenus locatifs de leurs revenus globaux. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant des biens nécessitant d’importants travaux de rénovation ou d’entretien.

• Déduction des charges : Les dépenses liées aux travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration peuvent être déduites des revenus fonciers et, en cas de déficit, jusqu’à 10 700 euros peuvent être déduits des revenus globaux du foyer fiscal.
• Pas de plafond de dépenses pour les travaux : Le montant des travaux pouvant générer du déficit foncier n'est pas plafonné, à l'exception des déductions imputées sur les revenus globaux.

• Le bien doit être loué nu pendant 3 ans après la réalisation des travaux.
• Seules certaines dépenses (travaux de réparation, d'amélioration, etc.) sont éligibles pour générer un déficit foncier.
• Les dépenses d’acquisition ou de construction ne peuvent pas être déduites.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien offrent des avantages fiscaux substantiels tout en permettant aux investisseurs de participer à la sauvegarde du patrimoine français ou à la revitalisation de certains quartiers. Que ce soit par la loi Malraux, la loi Monuments Historiques, la loi Denormandie ou le Déficit Foncier, chaque dispositif présente des opportunités uniques et des conditions spécifiques à prendre en compte pour maximiser les bénéfices fiscaux.

Pour aller plus loin :

Comment payer moins d’impôts avec la défiscalisation immobilière ?

Comment faire un investissement immobilier locatif rentable ?