Comment faire un investissement immobilier locatif rentable ?

Le but de l’investissement en logement ou en habitation locatif est d’acquérir un bien immobilier, une maison, une villa, un appartement ou encore un immeuble pour percevoir un loyer. Aujourd’hui, avoir un bon travail ne suffit plus pour avoir une vie confortable. Cela est certainement dû à la cherté de la vie et à l’augmentation des besoins en consommations. Pour y remédier, faire des petits investissements est nécessaire. À titre d’information, l’investissement préféré des français est d’investir dans l’immobilier locatif.

✔️ L’essentiel pour réussir un investissement immobilier locatif rentable :

Avoir la motivation d’aller jusqu’au bout

Même si se lancer dans un investissement dans l’immobilier locatif peut être très lucratif et à la portée de nombreuses personnes, et que les banques accordent des prêts très alléchants, il faut être réaliste et se rappeler que certaines personnes ont pu investir sans discernement et perdre de l'argent. Ils ont entendu dire que l'investissement locatif était rentable et ils ont contracté des dettes sans penser à la gestion et à la réalisation de leur investissement.

Ainsi, pour réussir, il faut avoir un réel objectif, mener une enquête approfondie sur l’environnement de l’investissement, faire des études bien ordonnées pour avoir une rentabilité sûre et se poser de vraies questions auprès des personnes-ressources. Seule une personne motivée peut réaliser toutes ces étapes qui si elles sont bâclées risque de mettre à mal la réussite de l’investissement.

La phase préliminaire à tout investissement locatif

Cette étape est la plus sensible, un futur propriétaire doit coûte que coûte maîtriser les étapes préalables à l’investissement sinon son projet est voué à l’échec. Le futur propriétaire du bien immobilier doit faire des investigations rigoureuses pour se lancer dans l’investissement. Les activités à faire sont longues et fastidieuses comme le choix des régions, le choix des banques, le choix des personnes-ressources, la défiscalisation, le calcul de la rentabilité locative, les documents et les formulaires administratifs.

Deux choix s’offrent au nouvel investisseur, soit il fait tout lui-même sans omettre aucun détail, soit il demande de l’aide auprès d’un professionnel moyennant une commission pour réaliser son investissement. Selon l’objectif fixé, pour avoir toutes les informations utiles et complètes, pour prodiguer des conseils afin d’éviter les erreurs et les pièges et surtout pour donner les meilleures options, un conseil extérieur est utile pour atteindre l’objectif attendu. Pour cette étape, il est donc souvent judicieux de recourir à un conseiller professionnel, surtout si l’on n’a pas le temps ou les ressources nécessaires à sa réalisation.

Le choix d’une région porteuse pour faire son investissement

La localité géographique dont on veut investir est très importante et une attention particulière est requise. Les agents immobiliers ont coutume de dire que la seule règle d'or pour investir dans l’immobilier est de se focaliser sur l’emplacement. Même si cet adage doit être relativisé, il n'en demeure pas moins que la localisation de votre investissement est d’une importance capitale, au moment de faire votre choix.

Une bonne adresse équivaut à une plus-value de votre habitation sur le long terme. Si un jour, on est obligé de revendre, il est aussi probable de faire un bénéfice confortable s'il y a beaucoup de preneurs pour votre bien immobilier. De plus, un bon emplacement favorise l’obtention d’un locataire rapidement et surtout permet de louer à un prix plus avantageux.

Le choix d’une ville ou d’une région doit se faire fonction de l’accroissement de la population, des transports communs, des infrastructures commerciales, des lieux de détentes, des proximités des écoles et des universités, des espaces verts, du prix au m2, de la situation économique et de la demande locative.

La défiscalisation et les aides à l'investissement locatif

Après avoir bien choisi la région où l’on va acheter un logement locatif, il est maintenant temps de penser à comment réduire les prix de revient pour avoir une rentabilité accrue. Le loyer qu’on perçoit chaque mois ou par an selon le contrat de bail est équivalent à un revenu foncier, il est donc imposable. Ces revenus doivent être déclarés auprès des administrations responsable des impôts. Les revenus fiscaux doivent être déclarés sur le formulaire 2044 lors de la déclaration fiscale et sont imposés au taux marginal d'imposition augmenté de la CSG/CRDS.

On le comprend aisément, payer moins d'impôts est une source de rentabilité supplémentaire pour l'investisseur. Le choix du dispositif de défiscalisation est primordial pour augmenter la rentabilité de son investissement. La loi Pinel, par exemple, propose une diminution d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % de la valeur du bien en fonction de l'engagement pris par le propriétaire de louer son bien pendant 6, 9 ou 12 années consécutives. Bien sûr, la défiscalisation n'exonère pas l'investisseur de faire preuve de rigueur lors de son acquisition. Pour s'assurer de la profitabilité de son achat, il est nécessaire d'anticiper la valeur de l’immobilier au moment de la revente, la variation du marché, ainsi que le montant du loyer. Par ailleurs, d'autres dispositifs de défiscalisation sont disponibles comme la loi Malraux par exemple, qui permet d’investir sur les bâtiments historiques ou sur des biens de caractère. L’avantage fiscal est une diminution d'impôt de 22 à 30 %.

Logement meublé ou non meublé

Les avantages sont explicites dans les autres paragraphes pour les logements non meublés et on ne va pas s’attarder sur ce point. Sachez que pour augmenter la rentabilité de son investissement, le propriétaire peut également louer sa maison ou son appartement avec des meubles à l’intérieur.

Le loueur en meublé ne bénéficie pas de réduction d'impôt à proprement parlé, mais d’autres avantages.

Pour le statut LMNP, le propriétaire est imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC dont l’intérêt est un abattement fiscal d’environ 50 %. Pour le statut LMP, il bénéficie de la même largesse, mais il faut que le loyer dépasse 70 000 euros par an. Des travaux, des décorations et des meubles peuvent être apportés sur les biens immobiliers pour avoir un bon prix, avoir une déduction fiscale et offrir un logement bien confortable au locataire.

La mise en location

Dans ce processus, l’investissement locatif doit trouver un locataire pour réaliser une première recette. Bien sûr, le loueur peut se charger personnellement de la diffusion des annonces sur tous types de support, des visites des clients intéressées, de la sélection des candidats retenus et de la rédaction du bail de location. Les agences immobilières peuvent également aider pour la réalisation de la mise en location. À cet effet, l’on doit leur verser un honoraire.

Il est à souligner que faire appel à des professionnels a ses avantages comme le gain de temps, la rapidité du service, la rédaction de bail de location sur mesure, les visites guidées personnalisées et des retours clients rapides. Cependant engager des professionnels de l’immobilier est synonyme de dépenses, il faut donc compter dans le calcul des coûts initiaux lors de la demande de prêt à la banque les honoraires de l’agence que l’on a choisi pour la mise en location.

La gestion du logement locatif

Maintenant que l’immeuble, la maison ou l’appartement est meublé (la partie la plus importante dans une location meublée), il faut maintenant le gérer pour optimiser le rendement économique de l’immobilier. Le propriétaire peut prendre en main la gestion de son patrimoine et faire face à tous tracas de son propre chef. Cependant, la meilleure option est souvent de laisser la gestion de son bien immobilier à des professionnels, agences immobilières, notaires ou syndics. Ils vous déchargeront des soucis comme le recouvrement des loyers. De plus, leurs honoraires sont en partie déductibles des revenus fonciers.

Vous pouvez aussi souscrire une garantie locative auprès d'un organisme financier. C’est une assurance qui garantit que le loyer soit versé dans votre compte en banque (cela peut toutefois varier en fonction du contrat de bail). Encore, il y a aussi la Garantie Visale qui assure à la fois les loyers impayés dans la limite de 36 mensualités et les détériorations de votre immobilier locatif à hauteur de 2 mois de loyers.