Accueil > Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Assez fréquent aussi bien lors d’une succession qu’à l’occasion d’une donation, le démembrement de propriété est une opération qui consiste en réalité à séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier. Les différentes composantes de la propriété démembrée sont alors accompagnées de plusieurs droits réels. Ces derniers pourront dans certaines circonstances être vendus ou cédés. Souhaitez-vous détenir des informations plus détaillées sur le démembrement de propriété ? Parcourez alors les informations qui suivent.

Il s’agit en fait d’un montage patrimonial qui permet au propriétaire d’un bien immobilier de partager ce dernier avant d’effectuer plus tard à sa transmission. À cet effet, il procède alors à la division de la pleine propriété en usufruit et en nue-propriété. Ce mécanisme intervient la plupart du temps au moment d’une succession ou d’une donation en famille. Il est donc par exemple possible pour une personne de donner pendant qu’il est encore vivant, la nue-propriété d'un bien à ses descendants tout en conservant l’usufruit. Une telle solution lui permettra alors de profiter de son bien et également de préparer au mieux la transmission du patrimoine dont il dispose.

Pour mieux comprendre le fonctionnement du démembrement de propriété, il est primordial de s’appesantir sur deux éléments importants que sont : la nue-propriété et l’usufruit. Le démembrement étant un mécanisme juridique sur les éléments constitutifs du droit de propriété (fructus, usus et abusus), on considère alors qu’il y a démembrement de propriété lorsque ces composantes ne sont pas toutes entre les mains d’une seule personne. De même, puisque les droits de nue-propriété et d’usufruit sont des droits dits « droits réels », il est alors possible de les transmettre par cession ou donation.

L’usufruitier pourra de ce fait utiliser comme il l’entend le bien pour son habitation ou son propre usage. Il peut aussi procéder à la location du bien qui fait l’objet de l’usufruit. Lorsque c’est le cas, c’est à lui de percevoir les fruits de la location. L’usufruitier dispose par ailleurs du droit de céder gratuitement ou de vendre son droit d’usufruit. De son côté, le nu-propriétaire conservera son droit de disposer comme il le souhaite du bien. Il est toutefois tenu de respecter tous les droits de l’usufruitier. L’usufruitier et le nu-propriétaire ont en outre des devoirs bien précis. Ces devoirs sont notamment en rapport avec la conservation et la vente du bien.

En ce qui concerne la conservation, il faut retenir qu’au début de l’usufruit, on établit en présence de l’usufruitier et du nu-propriétaire, un état de l’ensemble des biens immobiliers. Pour l’usufruitier, le droit de jouissance porte essentiellement sur le bien ainsi que ses accessoires. Tous les éléments qui s’incorporent ou s’unissent naturellement aux biens seront également concernés. Les diverses charges qui sont liées à l’habitation seront en revanche partagées de façon équitable entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Dans la mesure où il a la charge de conserver le bien, l’usufruitier doit « en bon père de famille » jouir dudit bien. Il devra aussi assurer les réparations d’entretien et régler les factures en rapport avec les charges de la propriété, l’entretien courant ou encore la taxe d’habitation.

Pour sa part, le nu-propriétaire est tenu d’assumer la mise en œuvre des importants travaux de réparation comme le ravalement de façade ou la réfection de la façade. Les travaux en question ne devront bien évidemment pas résulter du fait de la personne bénéficiant de l’usufruit.

Pour finir, lorsqu’il est question de la vente du bien, même si les différents droits démembrés sont tous indépendants, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne sont pas en mesure de vendre chacun de leur côté. Pour que la pleine propriété puisse être cédée, il est en effet obligatoire que les deux parties donnent leur accord.

La fiscalité du démembrement demeure le principal atout d’un démembrement de propriété. Lorsqu’il est question d’un usufruit viager, la valeur fiscale de la nue-propriété et de l’usufruit est fixée suivant un barème administratif. Le pourcentage est notamment compris entre 10 et 90 %. Puisqu’ils sont calculés uniquement sur la nue-propriété, les droits de propriété sont également réduits. Notons que la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée suivant l’âge du donateur lors de la réalisation du démembrement. La valeur d’une nue-propriété augmente en effet au même moment que l’âge de celui qui en bénéficie.

Lorsqu’il s’agit en revanche d’une donation temporaire de l’usufruit, la valeur totale de l’ensemble des droits de mutation est de 23 % par période de 10 ans de la valeur de « la pleine propriété ». Cette forme de donation permet par ailleurs de diminuer la facture de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Cependant, même si cette forme de donation est assez avantageuse, il faut garder à l’esprit qu’elle ne permet en fait pas de préparer la succession. Une fois la période de donation terminée, l’usufruit va s’éteindre et le donateur pourra alors retrouver la pleine propriété de son bien.

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